서울시는 3월 24일부터 부동산 시장의 변동성에 대응하여 토지거래허가구역을 재지정하였는데요. 한국 부동산 투자자는 필독해 볼만한 뉴스입니다. 오늘은 토지거래허가제 재지정의 배경과 효과, 그리고 26년도 부동산 전망을 살펴보고자 합니다.


서울시가 3월 24일 용산구, 서초구, 강남구, 송파구를 다시 토지거래허가구역으로 재지정 하였습니다.

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1. 토지거래허가구역 해제와 재지정의 배경

2025년 2월 12일, 서울시는 부동산 시장의 안정화와 거래 활성화를 위해 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 이른바 '잠삼대청' 지역의 토지거래허가구역 지정을 해제했었습니다.이는 해당 지역의 부동산 거래를 촉진하고 시장의 정상화를 도모하기 위한 조치라는 설명이었는데요.​

그러나 해제 이후 약 한 달 만에 해당 지역의 아파트 가격과 거래량이 급등하는 현상이 나타났습니다. 한국부동산원에 따르면, 2025년 3월 첫째 주 송파구 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.68% 상승하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 강남구와 서초구도 각각 0.52%, 0.49% 상승하여 시장 과열 우려를 낳았으나, 다른 지역은 이같이 오르지는 않았습니다.​

이에 따라 서울시는 3월 19일, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 재지정하기에 이르렀습니다. 이번 조치는 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 적용되며, 필요 시 연장될 수 있다고 합니다. 재지정된 지역은 약 2,200개 단지, 40만 가구에 달하며, 이는 서울시 전체 면적의 약 27%에 해당합니다.

2. 토지거래허가구역 재지정의 주요 내용

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 면적 이상의 주택 거래 시, 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 또한 매입한 주택은 최소 2년간 실거주해야 하며, 전세를 끼고 매입하는 일명, 갭투자가 사실상 불가능해집니다. 만약, 허가 없이 임의로 거래할 경우 벌금 또는 징역형 등의 처벌을 받을 수 있습니다. ​

3. 현시점 부동산 전망

이번 토지거래허가구역 재지정은 부동산 시장의 과열을 진정시키기 위한 강력한 규제입니다.단기적으로는 해당 지역의 거래량 감소와 가격 안정화가 예상됩니다. 그러나 이러한 규제가 장기적으로 시장에 어떤 영향을 미칠지는 지켜봐야 합니다.​

정부와 서울시는 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며, 필요 시 추가적인 규제나 지원책을 검토할 계획이라고 합니다. 그러나 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받으므로 규제만 한다고 가격을 억누를 수는 없을 것입니다.​

4. 2026년 부동산 시장 전망은?

이러한 규제는 당장 입주하는 아파트가 급감하고 있는 서울과 경기도의 내년 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 전망해보겠습니다.:

1) 단기적 효과: 거래 위축과 가격 조정

2025년 하반기까지 토지거래허가제가 유지되면, 강남·서초·송파·용산구 등의 고가 아파트 시장은 거래량이 감소할 가능성이 큽니다. 허가를 받아야 하는 번거로움과 실거주 요건으로 인해 투자 수요가 줄어들고, 매수세가 위축되면 가격 상승세도 둔화될 수 있습니다.

2) 중장기적 효과: 가격 조정 후 상승 가능성

그러나 중장기적인 효과를 보면 올해 가격이 조정되다가 상승 가능성이 높아보입니다.

2026년 상반기: 토지거래허가제가 예정대로 2025년 말~2026년 초에 해제된다면, 대기 수요가 한꺼번에 몰리면서 거래량이 급증할 가능성이 높습니다. 다만, 규제 기간 동안 가격 상승이 억제되었기 때문에 단기적으로는 매도·매수자 간 눈치 싸움이 이어질 것입니다.

2026년 하반기 이후: 시장이 안정되면 다시 우상향 흐름을 보일 수 있습니다. 특히 강남권의 경우 공급이 제한적인 지역이라 규제 해제 후에는 다시 상승장이 올 확률이 높습니다.

3.     3) 갭투자 감소와 실수요 중심 시장 전환

이번 규제로 인해 갭투자가 어려워지면서, 시장이 실수요자 중심으로 개편될 가능성도 높아 보입니다. 다만, 전세 대출 규제가 완화되거나, 다른 형태의 투자 방식, 예를 들면 법인 매수와 같은 예가 등장하면 일부 투자 수요가 다시 유입될 수 있습니다.

4) 공급 문제와 가격 영향

서울의 주택 공급이 제한적인 상황에서 토지거래허가제가 장기간 지속되면, 신규 분양 및 재건축·재개발 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 만약 규제가 2026년까지 연장된다면, 공급 부족으로 인해 가격 상승 압력이 다시 커질 가능성이 있습니다.

결론을 내리자면 2026년은 반등의 해가 될 가능성이 높습니다.

2026년은 규제 완화와 함께 시장 회복세가 나타날 가능성이 큽니다. 다만, 정부의 추가 정책(금리 정책, 대출 규제 등)이 변수로 작용할 수 있습니다. 실수요자는 규제 해제 이후 단기적인 가격 조정기에 진입하는 것이 유리할 수 있으며, 투자자는 시장 회복 시점을 면밀히 검토해야 할 것입니다.